Alzata dei piani mezzani: definizione, caratteristiche e ripartizione delle spese

Il piano ammezzato, chiamato anche mezzanino, è un piano intermedio tra il piano terra e il primo piano di un edificio, generalmente aperto solo in parte e con dimensioni inferiori rispetto agli altri livelli. In ambito architettonico non viene normalmente conteggiato nel numero complessivo dei piani, ma rientra comunque tra gli elementi del condominio considerati nelle tabelle millesimali.

La sua altezza è spesso inferiore a quella degli altri piani e la sua destinazione più comune riguarda magazzini, uffici, laboratori e attività professionali. Nulla vieta, naturalmente, che le unità immobiliari ubicate al piano ammezzato possano essere destinate a civile abitazione laddove ne abbiano le caratteristiche di altezza previste dalla legge.

Che cos’è un piano mezzano o ammezzato

Volendo fissare una definizione generica, il mezzanino si colloca come un piano intermedio tra il piano terra e il primo piano. Nei condomini con ascensore, il piano ammezzato è sempre fonte di discordia perché i proprietari degli appartamenti si trovano a pagare una spesa per l’ascensore maggiore rispetto alle proprie quote millesimali di altezza, oltre avere lo svantaggio di non avere un ascensore che si ferma al proprio piano.

Il cosiddetto mezzanino, o piano ammezzato, è un elemento tipico di molti palazzi antichi ma si ritrova, nella forma del piano rialzato, anche in molti edifici più recenti. Collocato a metà tra il livello strada e il primo piano, sfugge alle classificazioni standard, rientrando comunque tra le componenti del condominio sottoposte alle tabelle millesimali.

Il piano ammezzato, chiamato anche mezzanino, è quel particolare piano interposto tra il piano terra ed il primo piano di un edificio, che, in ambito architettonico, non viene conteggiato nel computo complessivo dei piani. Esso, solitamente, ha un’altezza inferiore a quella degli altri piani ed è destinato ad attività commerciali/professionali.

Tale destinazione, tuttavia, non è esclusiva o imposta dalla legge, ma più semplicemente frutto di scelte del costruttore dell’edificio in relazione alla volumetria utilizzabile ed alle destinazioni urbanistiche sfruttabili. Anche ai fini catastali, i piani ammezzati vengono identificati come piani intermedi, normalmente tra il piano terra ed il primo piano.

Origine storica e funzione nei palazzi antichi

Nell’edilizia storica, soprattutto all’interno dei palazzi nobiliari o delle residenze dei ricchi possidenti, il mezzanino, o piano ammezzato, era il livello destinato ad accogliere gli alloggi della servitù, che vi svolgeva la propria vita quotidiana tra un’incombenza lavorativa e l’altra.

Praticamente questi locali d’altezza limitata, talvolta appena superiore ai due metri, rispondevano alla necessità di alloggiare nei palazzi patrizî il personale di servizio. Quando il mezzanino era immediatamente al disopra del 1° piano nobile, non era completo perché i saloni di ricevimento, di ampie proporzioni, richiedevano un maggiore sviluppo in altezza e quindi occupavano anche questo piano minore.

Di qui la necessità di aprir loro finestre che illuminassero i ricchi soffitti intagliati o le vòlte decorate; queste finestre erano situate sulla stessa linea di quelle del mezzanino e generalmente non differivano da quelle né per ampiezza né per decorazione.

Finestre per lo più di piccole dimensioni, quadrate, allungate e talvolta anche ovali o circolari che accentuavano il carattere di monumentalità dei palazzi, carattere per lo più dovuto al predominio dei pieni sui vuoti.

L’uso di questi piani può dirsi abbia la sua origine con il primo Rinascimento e si protrasse fino alla metà del sec. XX, sin quando cioè le mutate condizioni sociali ed economiche, ma soprattutto i primi regolamenti edilizî municipali, stabilendo all’altezza dei piani il limite minimo di 3 metri, ne inibì l’uso.

Il concetto però ne sopravvisse fino ai nostri giorni in quei piani destinati a uffici e aziende commerciali immediatamente soprastanti ai negozî, perpetuandone così una delle ragioni estetiche che era quella di creare con un motivo legato al pianterreno una più alta zona basamentale ai palazzi.

A questo proposito rammenteremo come un analogo partito architettonico classico ci sia stato tramandato attraverso i secoli nell’edificio delle tabernae del Foro di Cesare a Roma.

La soppressione di questi piani ammezzati, trasformando i rapporti tra vuoti e pieni, tra zone di ricca decorazione e zone di riposo, è da annoverare, con la diminuzione dell’altezza dei piani e con la riduzione degl’interassi delle finestre, tra le cause più tipiche dell’evoluzione dell’estetica architettonica.

Come si è evoluta la destinazione d’uso

Con i cambiamenti sociali intervenuti tra la fine dell’Ottocento e il Novecento, la funzione del piano intermedio è cambiata, come si evince dagli edifici urbani delle grandi città industriali, in cui gli alloggi del mezzanino lasciano il posto a magazzini e uffici.

Le facciate dei tanti edifici ottocenteschi che abbelliscono strade e piazze italiane inglobano una fila di aperture più o meno grandi a un’altezza intermedia fra il piano terra e il primo piano, corrispondenti ai locali del piano ammezzato.

La destinazione per così dire “commerciale” del piano ammezzato è stata adottata anche dall’edilizia contemporanea che, soprattutto nei complessi polifunzionali, pone il livello dei locali da adibire a luoghi per il business tra la fascia dei negozi che affacciano sulla strada e i livelli residenziali, e non solo, collocati dal primo piano in poi.

Definito questo contesto generale, va subito sottolineato che, sia nelle opere più originali di architettura sia nei comuni fabbricati condominiali, esiste un’ampia gamma di varianti nella declinazione del piano ammezzato.

Differenza tra piano ammezzato e piano rialzato

In alcuni fabbricati residenziali, come abbiamo già visto, parliamo più propriamente di piano rialzato. Se a livello strada non è presente un piano con alloggi o negozi, ma un semplice salto di quota equivalente a pochi gradini, il piano intermedio si definisce “rialzato”.

Diverso il discorso per i piani rialzati, spesso utilizzati come abitazioni, categoria A, e dotati anche di un accesso diretto dalla strada - di solito una breve rampa di tre o quattro gradini.

In molti edifici comprendenti appartamenti classificati come civili abitazioni esiste un piano rialzato che, pur discostandosi molto dalla tipologia canonica del mezzanino, si pone su una quota intermedia tra livello strada e primo piano.

Altezza e possibilità di utilizzo come abitazione

Al di là delle destinazioni d’uso tradizionali, se le altezze disponibili lo consentono, rispettando i limiti minimi di 2,70 metri per la residenza o 2,40 metri per i locali di servizio, il piano ammezzato viene utilizzato anche per abitazioni.

Nella definizione di soluzioni volumetriche articolate, cioè nelle composizioni architettoniche complesse, gli spazi ipotizzati vengono a collocarsi anche alle quote di solito riferite al mezzanino.

Nulla vieta, naturalmente, che le unità immobiliari ubicate al piano ammezzato possano essere destinate a civile abitazione laddove ne abbiano le caratteristiche di altezza previste dalla legge.

L’idoneità all’uso abitativo dipende quindi dalle caratteristiche concrete dell’unità immobiliare e dal rispetto dei requisiti previsti per la residenza. Quando tali requisiti non sono presenti, il locale può essere censito e utilizzato per funzioni diverse dall’abitazione.

Inquadramento catastale del piano ammezzato

Le differenze tra mezzanino e piano rialzato sono utili per inquadrare questo particolare livello rispetto ai parametri catastali che consentono di classificare gli edifici e definire le loro dimensioni ai fini dell’imposizione fiscale.

In realtà, nel calcolo totale dei piani di un edificio non rientrano gli ammezzati “classici”, cioè i locali di altezza inferiore a quella standard che, destinati a magazzini o spazi per attività professionali, ricadono su una quota compresa tra il livello della strada di accesso all’edificio e il primo piano.

Tali spazi vengono spesso censiti come uffici, categoria A/10, o laboratori, categoria C/3, se non hanno i requisiti di abitabilità residenziale, oppure come magazzini, C/2, se utilizzati esclusivamente come deposito.

I piani ammezzati, o mezzanini, non influiscono sul calcolo del numero di piani ai fini della denominazione dell’edificio, ma rientrano fra le parti dell’edificio condominiale in base alle quali si calcolano le quote inserite nelle tabelle millesimali.

Inclusione nelle tabelle millesimali

Nessun dubbio sull’inclusione nella tabelle di proprietà, altrimenti nota come tabella generale, delle unità immobiliari di proprietà esclusiva allocate al piano ammezzato.

Nel calcolo delle tabelle, la posizione al piano ammezzato, si ricordi, altrimenti detto mezzanino o intermedio, comporterà l’applicazione di un particolare coefficiente di piano, la cui valutazione andrà effettuata dal tecnico incaricato della redazione delle tabelle stesse.

I proprietari sono tenuti a partecipare alle spese per sostenere la conservazione e manutenzione delle parti comuni, con importi che riflettono la parte di millesimi posseduta.

Per arrivare a tradurre in millesimi un piccolo deposito o un laboratorio che si trova subito sotto il primo piano, il tecnico incaricato di stilare la tabella generale e quelle relative a scale e ascensore dovrà applicare specifici coefficienti che esprimano i fattori riduttivi rispetto agli standard di abitabilità.

Coefficienti di piano e fattori correttivi

L’altezza inferiore a 2,70 metri e l’eventuale presenza di sole luci, finestre che non permettono l’affaccio, per esempio, richiederanno di applicare coefficienti correttivi pari a rispettivamente 0,90 per l’altezza e circa 0,85 per il prospetto, secondo i parametri medi della Circolare Ministeriale 12480/1966.

Se a livello strada non è presente un piano con alloggi o negozi, ma un semplice salto di quota equivalente a pochi gradini, il piano intermedio si definisce “rialzato” e in riferimento alle quote millesimali implica l’applicazione di un coefficiente di piano solitamente compreso tra 0,85 e 0,90, riflettendo la minore appetibilità rispetto ai piani superiori.

Ricordiamo che la circolare del Ministero dei Lavori pubblici riguardante le tabelle millesimali per edifici in cooperativa, specificava vari coefficienti di piano, non considerando espressamente il piano ammezzato.

Ripartizione delle spese per scale e ascensore

Dal punto di vista condominiale, l’esistenza del piano ammezzato consente di focalizzare l’attenzione, in particolar modo, sulla disciplina della ripartizione delle spese, con specifico riferimento alle spese per la pulizia delle scale e per la manutenzione dell’ascensore.

S’è detto che, in termini architettonici il piano ammezzato non è considerato un vero e proprio piano nel computo dei piani totali. La situazione è differente in relazione alle tabelle millesimali.

Rispetto alle tabelle scale ed ascensore, non si può non considerare il contenuto del secondo comma dell’art. 1124 c.c. che - in relazione alla valutazione dell’altezza, elemento fondamentale per il calcolo di questa tabelle millesimale - recita: Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Nessuno specifico riferimento al piano ammezzato, ma non può escludersi la sua presenza all’interno del calcolo, posto che esso contribuisce all’altezza dell’edificio. Minore valore millesimale gli dovrà essere attribuito nel caso in cui l’ascensore non prevedesse la sosta al piano ammezzato.

Il piano ammezzato, quindi, può essere considerato nelle tabelle relative a scale e ascensore anche se non costituisce un piano ordinario ai fini architettonici. La valutazione deve tenere conto della posizione effettiva, dell’altezza, dell’accessibilità e dell’eventuale assenza di fermata dell’ascensore.

Perché il mezzanino incide sulle quote condominiali

Il fatto che il mezzanino non venga conteggiato nel numero complessivo dei piani non comporta la sua esclusione dalle spese condominiali. I piani ammezzati, o mezzanini, non influiscono sul calcolo del numero di piani ai fini della denominazione dell’edificio, ma rientrano fra le parti dell’edificio condominiale in base alle quali si calcolano le quote inserite nelle tabelle millesimali.

La partecipazione alle spese deriva dalla presenza di un’unità immobiliare all’interno dell’edificio e dal rapporto con le parti comuni. I proprietari sono tenuti a partecipare alle spese per sostenere la conservazione e manutenzione delle parti comuni, con importi che riflettono la parte di millesimi posseduta.

Per la tabella generale, la posizione, la superficie e le caratteristiche del locale incidono sulla determinazione dei millesimi. Per scale e ascensore, assumono particolare rilievo il livello dell’unità e il beneficio concretamente ricavabile dall’utilizzo degli impianti e degli elementi comuni.

Valore commerciale e valore catastale

I locali di deposito, gli uffici o eventualmente, se le dimensioni lo consentono, gli alloggi posti sul piano ammezzato sono oggetto di compravendita come ogni altra tipologia di immobile.

Rispetto alle unità che ricadono sui piani superiori, nella maggior parte dei casi gli ammezzati non godono di una buona esposizione e sono poco luminosi; tuttavia, possono costituire un buon affare per chi necessita di spazi accessori per svolgere la propria attività o per chi semplicemente vuole effettuare un investimento.

Come per ogni altro immobile, anche per il piano ammezzato il valore catastale si calcola a partire dalla rendita catastale, tramite un semplice calcolo che include dei coefficienti correttivi.

Per ottenere il valore del piano ammezzato, dovrai:

1. reperire l’importo della rendita catastale, visura presso l’Agenzia delle Entrate;
2. rivalutare del 5% la rendita;
3. moltiplicare la rendita catastale rivalutata per uno specifico moltiplicatore, che varia in base alla categoria: 110 per la prima casa, 126 per le altre abitazioni, ma scende a 60 per gli uffici, A/10, o sale a 120 per i magazzini, C/2.

Il piano mezzano nei magazzini

Un piano mezzanino di magazzino rappresenta una soluzione rivoluzionaria nella gestione moderna dei magazzini, offrendo un modo pratico per massimizzare l’uso dello spazio verticale in ambienti industriali e commerciali.

Questo innovativo sistema strutturale crea un livello intermedio tra il piano terra e il soffitto, raddoppiando o addirittura triplicando lo spazio di stoccaggio disponibile senza la necessità di costose espansioni delle strutture.

Il sistema è composto da componenti in acciaio di alta qualità, materiali pavimentali progettati e colonne portanti realizzate con precisione che lavorano insieme per creare una piattaforma di stoccaggio robusta e affidabile.

Questi piani possono essere personalizzati per accogliere varie capacità di carico, dallo stoccaggio leggero alle applicazioni industriali pesanti.

Struttura e caratteristiche dei mezzanini industriali

L’integrazione di funzionalità avanzate per la sicurezza, inclusi corrimano, superfici antiscivolo e punti di accesso adeguati, garantisce il rispetto delle normative sulla sicurezza sul posto di lavoro mantenendo l’efficienza operativa.

I moderni piani mezzanino di stoccaggio incorporano spesso elementi di design sofisticati come sistemi di illuminazione integrati, capacità di controllo del clima e componenti modulari che consentono modifiche o espansioni future.

La versatilità di questi sistemi va oltre lo stoccaggio semplice, poiché possono essere adattati per creare spazi di lavoro aggiuntivi, aree di assemblaggio o persino uffici sopra le operazioni esistenti.

Il sistema di pavimento mezzanino per stoccaggio si distingue per la capacità di trasformare spazi verticali sotto-utilizzati in aree di stoccaggio o operatività preziose.

Vantaggi nell’uso del mezzanino per lo stoccaggio

Questa innovativa soluzione può raddoppiare o triplicare lo spazio utilizzabile all’interno delle strutture esistenti, offrendo un’alternativa economica rispetto all’estensione o al trasloco della struttura.

Il progetto modulare del sistema consente configurazioni personalizzabili che possono essere adattate alle specifiche esigenze aziendali, sia per lo stoccaggio, la produzione o gli uffici.

La flessibilità si estende alle capacità di carico, con opzioni che vanno dallo stoccaggio leggero alle applicazioni industriali pesanti. Questa adattabilità garantisce che il piano intermedio possa evolversi insieme alle mutevoli esigenze aziendali, rendendolo un investimento protetto contro il futuro per organizzazioni in crescita.

I piani mezzani per magazzino offrono numerosi vantaggi compelling che li rendono un investimento inestimabile per le aziende che cercano di ottimizzare l’utilizzo dello spazio.

Prima di tutto, forniscono una soluzione immediata ai vincoli di spazio sfruttando lo spazio verticale inutilizzato, raddoppiando o triplicando effettivamente l’area utilizzabile senza la necessità di costosi ampliamenti o traslochi.

Questa efficacia economica si estende al processo di installazione, che è generalmente più rapido e meno disturbante rispetto ai metodi tradizionali di costruzione.

Efficienza operativa e accessibilità

I mezzanini di magazzino sono progettati per ottimizzare il flusso di lavoro e migliorare l’efficienza operativa. La piattaforma elevata crea zone distinte per attività diverse, riducendo i punti di congestione e migliorando il flusso dei materiali all’interno dell’impianto.

Un posizionamento strategico dei punti di accesso, inclusi scale, ascensori e porte di carico, garantisce un movimento fluido di merci e personale.

Il sistema può essere integrato con l’attrezzatura esistente per la gestione dei materiali e con i sistemi di gestione del magazzino, creando un ambiente operativo senza soluzioni di continuità.

Funzionalità avanzate come illuminazione integrata, controllo del clima e ventilazione adeguata contribuiscono a creare un ambiente di lavoro confortevole e produttivo, mentre linee visive chiare e aree di stoccaggio organizzate migliorano la gestione e il controllo degli inventari.

Sicurezza e conformità dei mezzanini di magazzino

I moderni mezzanini di magazzino sono progettati tenendo in considerazione la sicurezza come priorità assoluta. Ogni aspetto del sistema rispetta o supera gli standard di sicurezza dell’industria e i requisiti normativi.

Materiali di alta qualità e un’ingegneria precisa garantisco l’integrità strutturale e la stabilità a lungo termine, mentre materiali antiscivolo per il pavimento riducono il rischio di incidenti.

Le caratteristiche di sicurezza complete includono robuste ringhiere di protezione, corrimano adeguati sulle scale e punti di accesso chiaramente segnalati.

Il progetto incorpora considerazioni sulla sicurezza antincendio, inclusi giusti livelli di resistenza al fuoco e itinerari di accesso d’emergenza.

Punti di ispezione regolari e l’accessibilità alla manutenzione sono integrati nel design, garantendo il rispetto continuo delle norme di sicurezza e la affidabilità del sistema.

Queste funzionalità di sicurezza creano un ambiente di lavoro sicuro mentre proteggono l’inventario e l’attrezzatura preziosa.

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